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城市与农村房屋拆迁,有什么不同?购买商品房有哪些证件需要审查

2021年2月5日  广西南宁商品房买卖合同纠纷律师   http://www.cnfgnn.com/

 韦巧练律师广西南宁商品房买卖合同纠纷律师,现执业于广西能正律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

城市与农村房屋拆迁,有什么不同?

依《城市房屋拆迁管理条例》之规定,城市房屋拆迁行为的概念是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除,对被拆除房屋的所有人或使用人予以搬迁,并依据土地征收补偿标准给予相应的补偿的活动。拆迁律师提示:城市房屋拆迁行为与征地拆迁行为相比,有以下四个不同的特征:


第一、城市房屋拆迁的被拆迁房屋位于城市规划区内的国有土地之上,而征地拆迁的被拆迁房屋虽然可能位于城市规划区内,但一定是非国有土地之上。


第二、城市房屋拆迁的被拆迁房屋对所占土地是享有使用权,拆迁需依法收回土地使用权;而征地拆迁的补拆迁房屋一般占有宅基地,归当地农民集体所有,拆迁需征为国有,改变所有权。


第三、城市房屋拆迁行为主要依法律和《城市房屋拆迁管理条例》的规定,实施是地随房走;而征地拆迁则是依《土地管理法》及相关法律法规实施,是房随地走。


对被拆迁房屋的补偿主要依区位,用途和建筑面积确定;补偿金额中区位价值是最重要的因素;而征地拆迁时依土地价值的进行补偿。



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购买商品房有哪些证件需要审查

在购买商品房的时候一定要审查清楚开发商的资格证件,千万不要图便宜就购买了一些尚未获得国家批准销售的商品房,这个最终只会让自己的利益遭受损害,因为在这样的情况下很容易出现开发商卷钱跑路的情况。那一般购买商品房有哪些证件需要审查呢请一起在下文中进行了解。


房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”,是法律对销售方销售商品房的基本要求。


“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。


1、《国有土地使用证》


《国有土地使用证》是证明土地使用者使用国有土地的法律凭证,受法律保护。


2、《建设用地规划许可证》


《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地,房地产商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件。


核发的目的:确保土地利用符合城市规划,维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。


法律后果:按照有关规定,房地产商即使取得建设用地的批准文件,但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的,其建设用地批准文件无效。


3、《建设工程规划许可证》


《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证,是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件。


核发的目的:确认有关建设活动的合法地位,保证有关建设单位和个人的合法权益。


法律后果:房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设,严重影响城市规划的,由城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施,对有关人员,可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。


4、《建设工程施工许可证》


《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有施工许可证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。当各种施工条件完备时,建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续,领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。


5、《商品房销售许可证》


《商品房销售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市、县人民政府房地产行政管理部门,证书由市、县人民政府房地产行政管理部门统一印制、办理登记审批和核发证书。


房地产商在销售商品房时,如该房屋已建成,还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量,还可查验房地产商的《工程验收证》。


“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。因此,购房者在选择商品房时,主要审查此两证,一是《国有土地使用权证》,一是《商品房预售许可证》。开发商若能提供《国有土地使用权证》,说明开发商已取得该地块的国有土地使用权,开发商若能提供《商品房预售许可证》,说明开发商所预售的期房符合国家政策规定,其他三证已经取得,所售楼盘达到符合国家政策规定的底线。需要提醒您的是,在审查“五证”时一定要看原件,复印件很容易作弊。如果您对原件还有疑惑,您可以请专业律师到相关部门核实真伪,确保您所购房屋万无一失。


上文中已经就这个问题作出了详细介绍,各位不妨仔细了解一下。如果发现开发商有一些证件不齐全的话,建议购房者此时就要慎重考虑了,不要一味只图价格便宜,而之后却有可能承担较大的法律风险,这对自己来说显然是不利的。







来源: 广西南宁商品房买卖合同纠纷律师  Tags: 城市与农村房屋拆迁,有什么不同,购买商品房有哪些证件需要审查


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